对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；
如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程，鉴于此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。
租赁的住宅多用于居住，少数为小型企业办公使用，年租金规模有限，清偿企业银行贷款本息的效果甚微，且即使抵押物所有权人拖欠银行贷款，租户为维持和业主的关系，倾向于将租金直接交给抵押物所有权人，银行难以控制租金，故通常情况下，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。
一方面，租赁在抵押前存在，如果买受人对抵押物后续用途为出租，但现有租赁合同约定的租期、租金等条件可能无法满足买受人对后续租赁的预期，如果买受人对抵押物后续用途为自用，需待租赁合同履行到期才能腾空使用，整体上可能存在附租赁权的房产与买受人需求契合度不高的情况，导致潜在买受人数量减少，影响抵押物回收价值；
另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，抵押物腾空过程可能会遭遇阻力，如果抵押权人急于处置，可能会与承租人私下协商让渡部分利益，影响抵押物回收价值。
尤其以下情况会加大抵押房产处置难度，价值方面可能需要处以较大的折扣才能变现：
（1）剩余租赁期长（2）租金远低于市场水平（3）租金已一次性全部支付（4）租赁合同解约成本高。
此外，对于存在债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金价格明显不合理或伪造租金证据，虽然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押资产的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，对回收时间会有较大程度的影响，特殊情况下可能影响回收价值。
②区域经济景气度影响
区域经济景气度是指区域经济运行状态，区域经济的活跃程度、繁荣程度。区域经济景气，体现为区域生产增长、商业活跃、市场繁荣，带动抵押资产市场需求旺盛，资产变现相对容易；区域经济不景气，体现为区域市场疲软、商业活动低迷，影响抵押资产市场需求，资产变现难度加大，可能以更低的折扣折价处置。
可见，区域经济景气度通过影响市场需求对未来抵押资产处置时点的价格产生影响。
整体上，经济较为发达的区域资产处置市场较为活跃，抵押资产易于变现，经济欠发达区域资产处置市场低迷，抵押资产变现困难。
③区域司法环境影响
部分区域受制于经济、政治、社会结构等方面的原因，区域司法运转比较容易受到外部环境的影响，尤其是受制于来自地方政府的行政压力，地方法院很难做到独立审判，比如企业违约涉及到群体事件、涉及到地方纳税大户的问题等，可能在地方政府干预下，作为债权人的银行无法在法院立案，对回收价值和回收时间影响很大。
此外，如果区域法院存在因办事效率不高导致案件大量积压的情况，区域整体司法执行进度缓慢，对回收时间造成较大影响。
其他类私募基金投资之不良资产模式探究
在经济新常态及供给侧改革、各行业以去产能去杠杆为目标的背景下，传统行业的不良资产加速暴露。不良资产经营具有逆周期性，所谓“最坏的时代、最好的时代”，在经济增速总体放缓、银行业不良贷款余额与不良率长期呈现上升的趋势之下，面对可能持续的经济下行压力，不良资产经营行业愈演愈热。
资本市场上很多机构都已经参与到不良资产处置经营的行列中，其中对市场信息最敏感的私募股权投资基金自然也参与其中，分享行业的大蛋糕，私募基金无论在收入和效率上都是高要求，那么如何实现高效的经营模式呢？
市场主体丰富及处置手段多样
根据银监会的主要监管数据，2017年二季度末，商业银行不良贷款余额为1.64万亿元，较第一季度增加563亿元，不良贷款率为1.74%。
不良资产的市场与中国的证券市场类似，也分为一级市场和二级市场，其中一级市场特指国有商业银行和地方股份制银行产生的不良资产，这些不良资产只有具备资产管理公司资质的公司才能够购买及四大资产管理公司与地方设立的资产管理公司；既然银行在一级市场通过AMC出售了不良资产，那么二级市场上就需要对银行产生的不良资产进行处置，那么参与的金融机构包括AMC、私募基金、证券公司、信托公司等机构在拿到资产包以后，参与不良资产处置。
面对不良资产市场份额的不断扩大，参与市场的金融机构也在逐步增加，游戏规则也在不断改变，之前是四大资产管理公司进行不良资产的管理，然后试点省市的资产管理牌照放开，现在逐步增加了民营机构，并且不良资产处置的手段也发生了变化，从传统的诉讼、执行等清收手段，更多地引入了债转股、债务重组、资产证券化等商业化处置手段。
私募股权投资基金参与不良资产的方式市场上通常的做法就是引入银行的理财资金、证券公司的资管计划、信托计划及资产管理公司等资金，解决资金端的问题，而项目端对接AMC公司的不良资产包。从基金行业“募、投、管、退”四个环节来看，上面只属于前两部，基金最为关键的其实就是管理和退出，尤其退出才是基金行业技术含量最高、难度最大的。
私募基金在不良资产市场投资状况
私募基金对于金融资源的配置、金融安全、市场完善、投资收益的影响不容置疑。现阶段，私募基金的投资范围从原来的股权投资、证券投资已经扩展到房地产、非标债权、红酒艺术品等领域。
国外著名的橡树资本，通过逆向投资的策略，在2001年和2008年两次大危机中，逆势大举募集资金收购不良资产，为投资者带来高额回报。而中国的的私募机构以与AMC公司合作的方式进军不良资产一级市场，大多通过债权或资产的转卖、商业化处置等，提高基金的资金流动性，区别于传统的诉讼、执行等清收手段。
私募基金投资不良资产模式探究
私募基金实现变现退出是核心关键。基金行业里面资金的成本压力巨大，资金合作模式和金融工具多样化等都驱使着基金管理人不停地思考如何快速变现和退出。
以金融不良债权为例，过去债务人向银行融资都会提供抵押标的物，而抵押标的物包括土地、生产设备、建设用地使用权、交通工具等。基金管理人对这些抵押标的的处理手段，最有效的就是迅速将抵押物变现，变现手段除了上面提到的传统司法拍卖还有目前比较受欢迎的方式，专卖、盘活重整、债转股、资产证券化等方式。通过金融创新一方面可以实现标的物的快速变现，另一方面可以把控法律诉讼带来的风险。这类商业化运作方式对于管理人有很高要求，如何从前期项目的选择到后期投资资金的退出都需要一整套的运营模式。
设立并购重组基金
AMC公司通过收购重组模式使资产形成溢价获得收益，而具体的业务流程如下：主要收购来源为暂时出现流动性困难的金融机构和非金融企业，私募基金机构与AMC合作，然后通过与债权人债务人分别达成协议的方式（与债权企业收购债权同时与债务企业达成重组协议），约定还款金额、方式、时间、抵押物以及还款时间。
重组模式主要采用变更债务条款、实施债务合并等方式，同样对于房地产、矿产等企业核心资产增值前景较好的不良资产参与运营，通过资产整合方式优化企业资产质量，利用风险重定价转移信用风险，从而盘活不良债权价值并修复企业信用，实现资产价值发现与提升。
例如房地产行业的不良资产，在项目尽职调查期，通过对于债权项下抵押物的调查，已经可以与行业地产龙头公司进行并购的洽谈。特别是专注在一、二线核心地区的不良资产私募投资基金，具备大量城市的优质项目，包括中心地区的写字楼、商业用地、住宅等，这些资产由于债权和债务的关系未得到充分梳理，法律上的瑕疵较大。通过市场上的专业化团队进行处理，可以剥离掉瑕疵的资产，对优质资产进行梳理，使资产进行溢价升值。
通过债转股模式进行运营
私募基金与AMC合作成立不良资产投资基金，通过一级市场购买不良资产包，然后对不良资产包进行梳理，其中涉及到一些企业资质优异，运营尚处于可维持状态，财务状况良好，只是由于资金链断裂在商业银行变成不良贷款。此类资产可以考虑以股抵债等方式获得企业不良资产，随后通过改善企业经营模式逐步提升企业资产价值，最终通过资产置换、并购、重组和上市方式等退出，实现债转股资产增值。通过资本运作使资产价值重估，然后通过资产证券化提高流动性，提高未来基金退出的收益。
并购转让运营模式
AMC和私募基金通过公开竞标方式在一级市场接收不良资产包，转让处置的手段包括二级市场上重新出售、对不良债务进行重组、破产清算、本息清收、诉讼追偿等，同时对有较大升值空间的项目资源债务人，基金管理人可以引入行业专业化市场团队，给予市场化的绩效提成激励，参与企业的阶段性经营，深度挖掘企业的潜在发展，提高资产价值。并购转让的业务模式时间周期一般在1～3年。盈利模式：通过AMC获取不良资产的债权清收收益、债务重组盈利以及二次买卖的利差收益等，该项模式与经济周期具有较大相关性，当经济周期处于上升阶段时资产具有升值空间，反之经济周期下行该业务模式的价值空间较小。
不良资产处置产业链较长，众多机构都想参与到这场盛宴，通过私募基金方式对不良资产进行处置，需要整合银行、资产管理公司、服务商、专业评估机构、政府部门、国有企业、上市公司等多方面资源，投资团队要具备专业的尽职调查能力、精准的估价、定价能力，以及实现资产变现的跨行业整合能力。处置团队需要的不仅仅是经验，还有法律关系的梳理、司法制度的推动、转让和定价能力、债务人的谈判能力、寻找潜在客户的资源推广能力等。这些综合素质直接导向是实现资金的快速有效退出，从而达到高额收益。因此不良资产私募投资基金如何实现业务模式上全产业链条上的闭环运营，将多方利益、多种渠道、多个主体进行有效资源整合，才是制胜之道。
如何依法规避不良资产处置中的法律风险
由于我国不良资产种类繁多，涉及法律关系复杂，因此，处置时面临着巨大的法律风险。这种法律风险主要是指在不良资产处置中，由于工作疏忽或渎职，将法律上应当主张的权利予以放弃，或者由于处置方案违反国家有关法律规定，导致资产处置出现法律障碍或漏洞，而给国家造成新的国有资产的损失。因此，如何有效规避这种法律风险，成为人们不容回避的问题。
依法主张债权是处置不良债权的基础
不良资产处置客观上存在产生法律风险的可能性。原因主要有二：第一，不良资产处置本身是法律关系复杂，其中包含了许多不同的法律关系，如借贷法律关系、担保法律关系、票据法律关系、房地产法律关系等，对这些复杂的法律关系的任何不正确判断或疏忽闪失都可能构成法律风险。
第二，根据国家有关法律规定，合同的有效或无效，只能由法院和仲裁机关依法认定，其他任何机关和个人都无权认定合同的有效或无效。也就是说，除法院和仲裁机关外，其他任何机关和个人(包括律师、法律专家、当事人自己)对合同的有效、无效作出的分析和判断，都只是咨询性和参考性的。但在实际的资产处置工作中，大量的不良资产不是通过法院和仲裁机关处置的，而是通过相互协商(如债务重组、以资抵债等)来处理，本身就包含了法律风险。
举例说：就债权而言，一家企业可能拥有因买卖、借贷、联营、合作等产生的多笔债权，其中许多债权实际上已经收不回来了，但从法律角度来看，它仍拥有完整的财产权，可依法向债务人主张全部债权，并且它的这种债权主张对资产处置的开展和资产回收率的高低，有着重大和直接的影响。在有合法抵押的情况下，尽管债务人可能已严重资不抵债，但债权人有抵押财产优先受偿权，因而可能取得较高的资产回收率;在协商处置的情况下，假设协议折扣清偿率不变，则债权额的高低对债权受偿额的多少有直接影响。因此，依法主张债权是处置不良债权的基础，债权人也以此为限向债务人主张权利。如果经营者对企业依法享有的债权不予主张，那么就是严重的失职。
应特别注意避债务追索和资产处置的法律风险
不良资产处置的风险多种多样，但目前在操作时应特别注意规避债务追索和资产处置两个方面的法律风险。
债务追索是债权人依法享有的向债务人追索债务的权利，它具体又包括主债权、从债权和债权人的其它权利三个方面。
1、主债权。指依照法律规定债权人应当向债务人主张的权利。一般来说，不良资产的主债权比较清晰，但也存在不明确的情况，如债务人与债权人在债务本金和利息的计算上可能产生不一致，这就要求依法正确主张债权本金和利息。另外一种特殊情况，是由于债务人的合并、分立、重组等债务人的法律主体可能发生了变化，如债务人尚未进行债务清算就被有关主管部门撤消的，对此，应根据国家有关法律规定，将其主管部门或债务变更后的当事人作为偿债主体进行追索。此外，向主债务人主张债权应当在法律规定的诉讼时效期间内，否则，就会失去法律的保护。
2、从债权。它具体包括保证债权、抵押债权、质押债权三种，其中抵押债权和质押债权在债务追索中的法律性质相近。
所谓保证债权，是指设定了保证担保，债权人可依法向保证人主张权利的一种债权。按照国家法律规定，保证人应当在合同约定的保证期限内依约承担保证责任。否则，就构成违约，就要承担相应的违约责任。据此，我们应当在合同约定的保证期限内向保证人及时主张权利，否则，就会失去保证合同效力，就不能依法追究保证人的保证责任。对保证合同无效的保证人，也可依法追索其相应的赔偿责任。此外，在对保证人的债务追索过程中，也要注意债权主体和债权金额的确定问题。
所谓抵押(质押)债权，是指在债权上设立了抵押或质押担保的债权。一般来说，提供债权抵押或质押的是债务人自己，有时候也有第三人提供抵押品或质押品的情况。在债务人提供抵押品或质押品的情况下，虽然债务人本身已经承担了偿还债务的义务，但由于债权人(抵押权人或质押权人)对抵押财产或质押财产有依法处分权和优先受偿权，因而抵押权或质押权的有效与否，对最大限度地维护债权人的合法权益，具有十分重要的意义。
3、其他依法应当承担债务的责任人。如根据国家有关法律规定，股东或投资人应当在其出资或约定出资的额度范围内对外承担民事责任，在股东或投资人出资不实或出资后抽逃资金的情况下，债权人可依法向股东或投资人追索相应的连带责任。又如承担验资责任的会计师事务所，应当对其验资的注册资本的真实性负责，在资产处置中，若发现虚假出资或验资不实，可依法追究会计师事务所相应的赔偿责任。
对于资产处置方案的制订和确立，李志强认为应注意以下几点：首先，方案所采取的资产处置方式必须符合国家法律规定。根据国家有关法律规定，一般可以采取的资产处置措施主要有：债务重组、以物抵债、债权转让或出售、拍卖、招标、租赁、债转股、资产证券化、公开发行股票上市、诉讼、破产清算等。
其次，资产处置必须签订有关协议或合同，所签订的协议内容必须符合《合同法》、《担保法》等国家有关处置不良资产的法律、政策、制度规定。
就债权转让的程序而言，根据我国《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，但是，法律对“通知”的形式未作明确规定，对是否要以债务人确实收到为要件，有关方面(包括司法部门)理解不一致。某些公司、企业的债权，涉及的金额往往较大且债务人数较多，如果要求每笔债权的转移均以债务人确认为要件，实践操作的可行性较小，特别是还存在有些债务人为逃废债务，故意不签收通知的情形。因此，可以通过新闻媒体公告的方式，合理防止债务人以没有收到债权转移通知为由，拒绝向受让人履行债务。
为了保障我国不良资产处置的有序规范，应尽快建立不良资产处置监督考核机制十分必要。从内部来讲，银行作为不良贷款的源头，要尽量减少不良资产的持续产生；资产管理公司作为资产处理的重要一方，应该具有考核权，能够出具考核标准；在外部方面，在不良资产处置过程中容易出现腐败，因此，整个处置也应纳入社会整体反腐机制当中，强化司法机关在不良资产处置过程中的监督作用。律融律师事务所
银行不良资产处置中法律风险分析
在我国，银行不良资产是受监控的特俗行业，法律法规极大程度上影响着不良资产行业的经营情况，因此银行、AMC、民营资产管理公司、投资人、中介机构在参与不良资产业务时，首先要思考便是合规性、合法性问题。
监管文件
在不良资产处置方面，主要的监管文件包括：2005年11月18日，银监会、财政部发布《不良金融资产处置尽职指引》；2008年7月9日起施行的《金融资产管理公司资产处置管理办法（修订）》；财政部于2009年3月17日印发并自2009年5月1日起施行的《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部令第54号）；财政部于2007年10月12日印发并自2008年1月1日起施行的《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（财政部令第47号）；财政部于2009年12月17日下发并实行的《财政部关于贯彻落实<金融企业国有资产转让管理办法>有关事项的通知》（财金[2009]178号）；财政部下发并自2011年6月16日起施行的《财政部关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知》（财金[2011]59号）；《金融资产管理公司开展非金融机构不良资产业务管理办法》（财金[2015]56号）。
审核机构及审批
金融资产管理公司及其分支机构应设置资产处置专门审核机构，负责对资产处置方案进行审查。除经人民法院或仲裁机构作出已生效的判决、裁定、裁决的资产处置项目外，资产处置方案未经资产处置专门审核机构审核通过，金融资产管理公司一律不得进行处置。
处置实施与管理
金融资产管理公司可通过追偿债务、租赁、转让、重组、资产置换、委托处置、债权转股权、资产证券化等多种方式处置资产；并可依法通过公告、诉讼等方式维权和向债务人和担保人追偿债务。
金融资产管理公司转让资产原则上应采取公开竞价方式，包括但不限于招投标、拍卖、要约邀请公开竞价、公开询价等方式。金融资产管理公司未经公开竞价处置程序，不得采取协议转让方式向非国有受让人转让资产。
金融资产管理公司委托处置资产时，必须遵守回收价值大于处置成本的原则，即回收的价值应足以支付代理处置手续费和代理处置过程中发生的诉讼费、公证费、资产保全费和拍卖佣金等直接费用，并应有结余。
金融资产管理公司应建立资产保全和追收制度，对未处置和未终结处置的资产继续保留追索的权利，并对这部分资产（包括应计利息、表外应收利息等）应得权益继续催收。
金融资产管理公司接受抵债资产后，必须保障资产安全，应尽可能及时办理过户手续，并按资产处置程序和回收最大化原则，择机变现，不得故意拖延或违规自用。金融资产管理公司应加强抵债资产的维护，建立定期清理制度，避免因管理不当导致资产减值。
在处置管理方面，金融资产管理公司应建立健全资产处置的项目台账，对每一个资产处置项目应实行项目预算管理，加强对回收资产、处置费用及处置损益的计划管理，并持续地跟踪、监测项目进展；按照国家档案管理的有关规定，严格加强资产处置档案管理；金融资产管理公司及其任何个人，应对资产处置方案和结果保守秘密。
处置权限划分
金融资产管理公司应采取合理、审慎的方法确定资产处置的盈亏平衡点。对资产处置项目的预计回收价值达到或超过盈亏平衡点的资产处置项目，金融资产管理公司可按照资产收购成本的一定金额，根据实际情况确定对分支机构的授权额度。对未达到盈亏平衡点的资产处置项目，金融资产管理公司可按照预计亏损的一定金额，根据实际情况确定对分支机构的授权额度。
不良资产价值评估
金融资产管理公司在资产处置过程中，根据每一个资产处置项目的具体情况，按照公正合理原则、成本效益原则和效率原则确定是否评估和具体评估方式。
金融资产管理公司对债权资产进行处置时，可由外部独立评估机构进行偿债能力分析，或采取尽职调查、内部估值方式确定资产价值，不需向财政部办理资产评估的备案手续。
金融资产管理公司以债转股、出售股权资产（含国务院批准的债转股项目股权资产）或出售不动产的方式处置资产时，除上市公司可流通股权资产外，均应由外部独立评估机构对资产进行评估。
国务院批准的债转股项目股权资产，按照国家国有资产评估项目管理的有关规定进行备案；其他股权资产和不动产处置项目不需报财政部备案，由金融资产管理公司办理内部备案手续。
金融资产管理公司应参照评估价值或内部估值确定拟处置资产的折股价或底价。
处置公告
金融资产管理公司资产处置公告适用的资产范围为金融资产管理公司收购（含附带无偿划转）的各类不良资产及依法享有处置权的其他资产，包括但不限于：
债权类资产：金融资产管理公司收购的不良贷款及相应利息；
股权类资产：金融资产管理公司持有的债转股企业股权，通过资产置换、资产抵债等其他方式持有的各类企业股权；
实物类资产：金融资产管理公司拥有所有权及依法享有处分权的各种实物资产，包括以物抵债实物资产、处置抵（质）押贷款等收回的实物资产等；
其他权益类资产：无形资产等。
属公告范围内的资产，在形成资产处置方案后，资产处置公告应采取网站公告和报纸公告两种形式。
其他规定
根据《关于印发〈金融资产管理公司有关业务风险管理办法〉的通知》（财金[2004]40号）所附《金融资产管理公司投资业务风险管理办法》、《金融资产管理公司委托代理业务风险管理办法》，金融资产管理公司可采取对实物抵债资产追加投资、委托代理等方式对不良资产进行管理、处置。
1）抵债资产追加投资
根据《金融资产管理公司投资业务风险管理办法》，金融资产管理公司可以提升资产处置回收价值为目的，运用现金资本金对金融资产管理公司管理的政策性和商业化收购不良贷款的抵债实物资产追加必要投资，最终实现现金回收。
2）委托代理
根据《金融资产管理公司委托代理业务风险管理办法》，金融资产管理公司可以接受委托方的委托，按双方约定，代理委托方对其资产进行管理和处置的业务。就不良资产管理及处置而言，委托代理业务的范围包括财政部、人民银行和国有银行以及其他金融机构和企业委托的不良资产管理与处置业务。
3）利用外资进行资产处置
根据原对外贸易经济合作部、财政部、中国人民银行印发并自2001年10月26日起施行的《金融资产管理公司吸收外资参与资产重组与处置的暂行规定》（原对外贸易经济合作部、财政部、中国人民银行令2001年第6号）及商务部下发并自2005年4月29日起施行的《商务部办公厅关于加强外商投资处置不良资产审批管理的通知》（商资字[2005]37号），金融资产管理公司吸收外资进行资产重组与处置，应符合国家指导外商投资的产业政策。
吸收外资进行资产处置设立的外商投资企业均应报请国家商务部批准，各级地方商务主管部门和国家级经济技术开发区不得擅自批准企业设立。
4）资产处置中的外债管理
根据国家外汇管理局2014年1月10日印发并于2014年2月10日起实施的《国家外汇管理局关于进一步改进和调整资本项目外汇管理政策的通知》（汇发[2014]2号），国家外汇管理局取消对金融资产管理公司对外处置不良资产涉及的外汇收支和汇兑核准的前置管理，取消外汇局对金融资产管理公司处置不良资产收入结汇核准，改由银行直接办理入账和结汇手续。
简化境外投资者受让不良资产登记手续，提交境内机构和境外投资者签署的转让合同主要条款复印件时，无须提供不良资产及担保事项逐笔数据。
因境外投资者受让境内不良资产导致原有担保的受益人改变为境外投资者的，该担保不纳入对外担保管理，无需按对外担保管理规定办理审批和登记手续。
