28、政府拆迁房屋给予的货币补偿用于重新购置新房，新购置的房产契税是否有相关税收优惠？

解答：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

文件依据：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）

29、个人独资企业取得的政府搬迁补偿收入是否征收个人所得税？

问：我单位（个人独资企业）于2017年因为修建高速公路占用生产及办公场地，经评估公司进场评估后和当地政府项目办达成如下协议。

（1）取得一次性搬迁补偿款400余万元、

（2）一次性取得停产停业补偿款50余万元。

请问：（1）个人独资企业取得的政策性搬迁补偿款是否交纳个人所得税？财税（2005）45号文件有关城镇房屋搬迁有关税收政策的通知还是否有效？如果不交纳个人所得税，会计账务上如何处理？个人所得税年度纳税申报表中如何填报所取得的补偿款？

（2）个人独资企业在2018年1月1日至2020年底新购设备、器具，单位价值不超过500万元的，是否可以一次性税前扣除？个人独资企业取得的政策性搬迁所得税的管理是否适用总局2013年11号公告《关于政策性搬迁所得税管理的公告》

答：

1、根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定：“一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。”会计处理遵循财务制度的规定。

2、《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）、《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）、《财政部税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）文件中规定的主体都是企业。

30、拆迁补偿费用扣除问题

问：财税〔2016〕140号第七条：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。我公司拟收购一家房开企业，并拆除土地上的临时建筑物（该建筑物原出租给其他单位使用，拆除前签订拆迁协议及银行付款、对方收据）。

问：

1.该拆迁补偿费可以在计算销售额时扣除？

2.土增清算时，可以列入开发成本？

答：

拆迁补偿费用是在取得土地时向原土地所有者支付的补偿费用，根据您提供的信息，您问题中的“补偿款”是由于租赁协议的提前终止而支付给承租方的赔偿款项，该建筑物的所有权并不属于承租方，因此，不属于文件中所规定的拆迁补偿费用，不得作为增值税和土地增值税的扣除项目。

31、企业取得房屋拆迁补偿是否需要缴纳增值税？

答：

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。……”

二、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。……”

三、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。……”

因此，企业取得房屋拆迁补偿款属于销售土地使用权收取的价外费用，应计入销售额一并征收增值税，符合条件的可以享受增值税免税优惠。

32、关于拆迁安置土地增值税计算问题？

答：

一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

本通知自2007年2月1日起执行。”

33、通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，计税依据是拆迁前房屋的残值，还是拆迁置换后房屋的余值？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

因此，通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，应按照拆迁置换后所取得的调换房屋的原值，减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。福建省内（不含厦门）自2019年1月1日起按房产原值减除30%后的余值计算缴纳。

34、北京实施细则发布后，税务机关采取哪些方法确定房屋原值并计算应纳税款？

答：

根据《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》(2013年第3号)规定，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

 (一)自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照国家税务总局《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号)、《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)规定，提供据以证明房屋原值的相应凭证。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：

 (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

 (2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

 (3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

 (4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

35、房地产开发公司交付政府回迁安置房所得税业务如何处理？

答:如采取“拆一还一”方式安置回迁房的，按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，并以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，同时确认相应的开发成本。

36、营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认？

答：

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”