3、关于拆迁补偿费的增值税扣除

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 文件第一条规定，关于拆迁补偿住房取得方式问题。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

依据以上文件，房地产开发企业当时应按照规定缴纳营业税。营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

4、政策性搬迁补偿增值税问题

问：当地政府因城市建设整体规划的需要，要求我公司整体搬迁异地重建并为我司出具专项政策性搬迁文件，由当地开发区政府和房屋拆迁办对公司所有不动产整体补偿接收，由当地政府财政资金支付该补偿款。所以我司应是符合政策性搬迁条件，所以按财税（2016）36号文件规定：对土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税也进行了备案。  但是同时对政府收回不能搬迁的地上房屋、建筑物等增值税问题没有明确，对此我司有以下疑问：按国税函[2007]969号文件《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》以及国税函（2008）277号，均明确规定纳税人将土地使用权（包括地上其他不动产）归还土地所有者不征收营业税。虽然营改增后国家税务总局没有明确文件规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产是否征收增值税，我们理解在营业税是不征收的，营改增后没有明确规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产征收增值税，说明是可以沿用以前营业税条款不征收增值税才是合理的。

答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据相关规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。

5、拆迁还房补差价

问：房开公司拆迁还房，因面积差异，拆迁户需补差价款给房开公司，拆迁户补的差价款如何纳税？

答：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

如果您是收款方（房开公司）主要会涉及增值税、所得税等；如果是付款方契税库参阅：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）：“三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。” 

6、企业土地被政府收储取得收入中的建筑物补偿收入是否应交增值税

问：企业土地被政府收储取得收入中的建筑物补偿收入是否应交增值税

答：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

对于按照城市规划、公共利益等的需要，政府按规定发布征收决定征收土地给予的房屋拆迁补偿，目的主要是收回土地使用权，被征收单位收取的各类拆迁补偿(房屋补偿、奖励、补助、青苗补偿等等）都属于销售土地使用权而收取的各项费用，属于价外费用，并入销售额一并征收增值税。

7、城镇土地使用税

问：我公司于2010年通过招拍挂与当地政府签订了土地出让合同，但是由于拆迁原因导致部分土地未实际交付也未办理产权证书，我公司也未实际使用，对于这部分土地的城镇土地使用税是否需要缴纳？

答：请参考财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知：

财税〔2006〕186号第二条规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣土增税、企业所得税问题

问：

1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用，A公司取得了村委会的相关收据；

2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名义开发房地产业务，A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名义的收据，并未改成C公司名义的收据；请问该部分收据对应的土地拆迁补偿款，C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税？是否可以抵扣企业所得税？

3、如果原始拆迁补偿款收据由A公司换成C公司的抬头，是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

4、假如 A公司给C公司开具相关发票，C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

A 公司如果开发票，需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行为呢？

答：

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）。八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

 (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

 (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

 (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条  税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

第八条  税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

第九条  企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。

具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。

9、关于安置房的土地增值税清算问题

问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：

1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？

2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？

答：

根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。

具体建议与主管税务机关联系咨询。

10、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税

问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

11、土地增值税

问：在拆迁过程中，纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产，不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税？

答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。按照土地增值税暂行条例，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。拆迁补偿合同不属于印花税应税范围。如有疑问建议进一步说明情况后再反映。

12、政府低价回购幼儿园，是否免征土增税

问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

若符合上述条款，可疑免征土地增值税。

13、房地产企业之支付的逾期过渡费，土地增值税能否扣除，依据是什么？

问：开发公司先支付给拆迁指挥部，拆迁指挥部在支付给拆迁户，拆迁指挥部有一份政府颁发的文件，上面约定房地产企业不能按时照约定交付拆迁户房屋的，根据贵州省城市房屋拆迁管理办法，由于拆迁人的责任延迟过度期限的，对自行安排住处的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。额外超期的过渡费，土地增值税能否加计扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”。

因您的问题涉及到具体业务的判断，建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，由主管税务机关形成专题问题向业务部门具体咨询。

14、还房拆迁补偿是否可在增值税销售收入中扣除

问：根据财税〔2016〕36号、财税[2016]140号第七条，拆迁补偿可在计算增值税销售收入时扣除，请问：是否包含还房拆迁补偿？

答：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，下列进项税额准予从销项税额中抵扣：从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

另外，根据上述文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

此外，根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）的规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

因此，如属上述文件规定情形，应按规定计算缴纳增值税。另外，如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行核定。涉及具体征管问题请向主管税务机关进一步咨询。